2000. 7

19503  2000. 7. 1 (토)

J, HY선 선생 딸 J영이 결혼식 참석차 평택인가 어딘가로 이른 아침 떠나다.

LM철 의 길눈은 놀랍다.

쬐그만 지적 축적도를 들고서도 어디든 차를 척 갔다대면 그곳이 바로 그곳이다.

거의 천재적 수준.

녀석의 말인즉 "나는 천상 부동산 해먹으라는 팔자인가 봐요."

주택경제신문의 한면을 'LD라인'에서 채우기로.

이런 점은 Y사장의 영업 능력이다.

퇴근하여 회사 뒤편에 있는 생맥주집.

Y사장 의 자기과시적인 다변함, HG화 영감님의 주정.

'NO'의 H사장은 Y사장과 무엇에 틀어졌는지 회사 합병의 얘기는 무산될 것 같다.

19504  2000. 7. 2 (일)

토요일 오후,

俊이와 함께 비디오 보면서 덴뿌라 하나 시켜다 소주.

습기찬 더위.

KI용에게서 전화.

내가 무슨 도움이 될까마는 자신의 조카를 조선소 취직 부탁한다.

새벽.

"성경에 의문이 없었다면 내게는 메시지도 깨달음도 없었을 것이다"

-김성일-

그가 쓴 '성경과의 만남' 읽다.

한때 김승옥과 산문시대 동인이기도 하였던 소설가.

그는 집념이 강하다.

성경에서 어떤 이해하기 어려운 항목을 접하면 그는 자신이 납득할수 있을때까지 파고든다.

스스로 합리적인 결론에 도달할때까지.

그런데 그가 설명하는 어떤 대목에서는 그야말로 牽强附會의 느낌을 지울수 없다.

19505  2000. 7. 3 (월)

무더운 날씨다.

장마전선은 한반도에 그저 진을 치고 습기찬 더위만 생산하고 있다.

여름의 초장이 이토록 더우니 올여름은 또 얼마나 무더우려나.

일요일의 게으름.

짙은 초록으로 누워있는 바다의 저토록 선연한 풍경화는 오히려 허무이고 슬픔이기도 하다.

그 풍경화를 바라보는 주체의 심상에 따라.

마음이 허무롭고 슬플때에는 그 눈에 입력된 행복한 그림들도 삭막하여 지게 마련.

하나님은 긍정과 기쁨으로 저토록 선연한 광경을 연출하시는데.

꿈- J는 헬리콥터 날개를 등에 달고 하늘을 난다. 나는 그 J에 매달려 역시 하늘을 난다. 우이동 유원지...

19506  2000. 7. 4 (화)

K사장, 전포동 물건 입찰 포기.

NO 때의 고객 PS은 씨에게 전화하여 바꾸어준 그녀 남편과 통화, 관심을 이끌어 낸다.

서울의 3인조. 7월 5일 밤기차로 내려오겠다고.

토성동 상가건물, 감정가 13억 5천 최저입찰가 6억 5천.

사무실 사랍들과 모의입찰도 해 본다.

멋지게 성공하였으면.

19508  2000. 7. 6 (목)

서울서 세사람 내려오다.

부민동 입찰법정.

W사장 들여보내 입찰서 써 넣고는 두근두근하는 심장을 억누르고 초조하게 개찰을 기다린다.

개찰.

아뿔사! 역시 채권자들이 입찰에 참여한 것이다.

채권침식이 그다지 크지 않아 긴가민가 하였었는데.

혹시나가 역시나다.

SH상호신용금고와 BI이동통신이 응찰.

채권자가 참여하면 그 게임은 애시당초 글러먹은 것이다.

나는 정말 역시 아마추어.

그러나 서울의 삼인조는 예사로운 표정이다.

법원을 나와 광안리의 어떤 일식집에서 W사장은 비싼 해산물 요리를 산다.

그들과는 다음을 기약할 밖에.

맥이 탁 풀린다.

19509  2000. 7. 7 (금)

사무실 나가지 않는다.

종일 집.

방학인 俊이는 전자상거래관리사 시험 접수차 외출하고 홀로 있는 집.

하릴없는 노란 환각에 젖는다.

19510  2000. 7. 8 (토)

더위 한풀 꺾이다.

상곤이 팔아달라고 부탁한 모텔, 인터넷에 띄었더니 몇군데서 연락이 온다.

오후 LM철 차를 몰고 재송, 광안, 민락, 대연동 현장 답사.

KS석 씨는 주택관리사 공부 돌입하여 학원에 다닌다.

나도 구미가 당기기는 한데.

공동주택관리.

위탁회사.

부동산중개와 부동산관리의 혼합 컨셉.

아파트 관리소장.

19512  2000. 7. 10 (월)

종일 집.

스티븐 스필버그 '아미스타드'

어두운 톤의 느린 템포.

늘 느끼는바, 스필버그의 소위 장중한 주제의 영화에는 리얼리티가 없다.

쉰들러 리스트가 그렇고 이 영화 역시 그러하다.

리얼리티가 너무 리얼리티하여 리얼리티가 없어지는 것이다.

이제 갖 미국에 끌려온 아프리카의 노예는 흡사 현대인의 흑인을 연기하여, 그들의 절규는 너무나 논리가 정연하다.

족쇄에 채워진채 산채로 줄줄이 바다속으로 수장되는 장면도 너무 과장되어 작위적인 냄새가 너무나 풍긴다.

19513  2000. 7. 11 (화)

태풍, 대만 근처에서 으르렁.

비 쏟아진다.

사무실, LT호 씨라는 S곤의 모텔 구매 작자에게서 메일, 답을 보낸다.

이런 것들이 모여 씨앗을 이루리니.

19514  2000. 7. 12 (수)

태풍 사그라들고.

KJ형 씨, 부사장 직책의 Y사장 또래의 사람 들어오다.

곱상한 얼굴의 얌전한 인상이지만,부동산 경력은 만만치 않다고.

19516  2000. 7. 14 (금)

대단한 폭염.

LM철 차를 몰아 남산동 15억짜리 6층 근린, 달맞이고개 5억짜리 통나무 카페, 망미동 2억짜리 주택 답사.

나는야.

몇억 짜리 소리를 쉽게 내뱉는, 주머니에는 단돈 10만원이 아쉬운 부동산업자...

모세와 대결한 이집트 마술사 이름이 얀네와 얌브레란다.

우스꽝스런 이름이다.

19517  2000. 7. 15 (토)

비, 오후들어 폭우로 변한다.

8층에서 조감하는 거제동 일대.

자욱한 빗속의 풍경화를 조감하는 눈 맛은 나쁘지 아니하다.

법원 검찰청 공사는 한창 마무리 단계이고 개발을 기다리는 부지들은 황량하게 벌건 흙을 드러내고 있는.

BR팩토리아 낙찰 물건, 명도가 성가시게 될듯하다.

M철 고객은 해운대 AID 아파트 50만원 차이로 낙찰 성공, 11명이나 응찰하였는데 절묘한 입찰금액이었다.

19518  2000. 7. 16 (일)

비흩뿌리는 토요일.

인터넷도 눈이 아파서 시들하다.

찾아온 KS병 씨에게 달맞이 고개의 카페에 투자를 권한다.

포스코의 부장으로 퇴직한 그는 점잖고 신중한 사람이다.

일단 현장을 직접 답사해 보겠다고.

돌아와 '감각의 제국'

죽음에 이르기까지 탐닉하는 관능.

감각의 세계.

하나님께서는 그 감각도 창조하셨다.

19520  2000. 7. 18 (화)

절절 끓는 날.

이 무더위 속에서도 J는 H선생네와 밀양 산행.

英이도 이미 졸업한 학교의 동아리 모임가고, 俊이도 학교 도서관.

하릴없는 한낮의 내 일락은 뻔한 것.

프란시스 코폴라의 '대부3'을 빌려다 보며 마시는 쐬주.

더위속 시나브로 취해가는 그것은 찐득찐득한 불쾌감, 결코 일락은 될 수 없는데.

이 타성의 미련함이라니.

19521  2000. 7. 19 (수)

오후 MBC 촬영팀 와서 Y사장 인터뷰 촬영, LM철도 고객인양 뒷모습으로 인터뷰 녹화한다.

이번 토요일 방영.

MBC, 주택경제신문등과 연계하여 'LD라인'의 인지도를 높이고 부산의 공신력을 제고하여 돈이 되는 회사가 되었으면 하는 간절한 바람.

동창회는 불참.

19523  2000. 7. 21 (금)

연일 퍼붓는 폭염.

사장 선배라는 교사 HY주 씨 내방.

경남아파트 경매건, 보고서 만들어 브리핑.

Y사장, 고객을 대하는 내 일련의 어프로치에 감탄한 듯 하여 건방진 나는 기분이 좋다.

꼭 유치원생처럼, 칭찬이 있으면 기분이 좋은 것이다.

19524  2000. 7. 22 (토)

동부지원 입찰법정.

HY주 씨 부부.

요즘 아파트의 입찰 때 써내는 금액은 어이가 없을 정도이다.

과연 모두 기대수익을 확보할 어떤 근거를 가지고 덤벼드는겐지.

9천 10만원 썼으나 9천 6백3십만원에 낙찰되었다.

시가는 1억 남짓한 물건이.

19525  2000. 7. 23 (일)

종일 경매의 응찰가의 적정성에 대하여 곰곰 생각하고 구상한다.

'경매 응찰금액에 관한 고찰' 쯤의 제목으로 짧은 글 한편 쓸 참이다.

19526  2000. 7. 24 (월)

종일 '법원 부동산 경배 적정입찰가격 산정의 방법론에 관한 소고'라는 제목을 붙여 짧은 논문을 작성한다.

일천한 경력이지만 그동안 느끼는 바가 내게는 없지 아니하다.

부동산 법원 경매에 참여하는 입찰자들은 입찰가격의 이론적인 적정성을 생각하지 않아서는 안된다.

법원 경매가 돈이 된다고 하니 너도나도 뛰어들어 낙찰가만 잔득 올려놓아 실제로 수익률을 확보하기가 갈수록 난감한 현실이다.

경매 시장도 엄연한 부동산 시장이다.

시장원리가 반드시 적용되어야 한다.

위험할증율, 불확실성, 기준가격등 나름대로의 개념정리를 해가면서 俊 이 방 P/C 앞에서 집중한다.

내게 주신 하나님의 탈란트 하나 있다면 집중력일 것.

내가 좋아하는 대상에 나는 정신없이 빠져든다.

이것은 쾌락 쪽에 있어서도 마찬가지.

19527  2000. 7. 25 (화)

새벽 천둥 번개, 곧 쏴-하는 빗소리.

폭우다.

용인지역 물난리.

작성한 小考의 논문, Y사장 에게 한부 주다.

자동계산 엑셀 포맷도 만든다.

주택경제신문에 게재하자는 Y사장.

19529  2000. 7. 27 (목)

형에게서 전화.

대구고모부님 돌아가셨다.

편찮으시다는 소식은 진작 듣고있었으나 몇 년간 뵙지도 못하였는데.

또 한분 세상을 뜨시다.

빈소 찾아 뵙지도 못하고 마음 속으로 머리를 숙인다.

그리고.

그리고.

이런 핑계나마 없으면 격조하기 그지없는 우리 형제.

19530  2000. 7. 28 (금)

회의.

나의 부끄러운 소론 발표회.

******************************

"法院 不動産競賣 適定入札價 算定의 方法論에 關한 小考"

 A.  序 言

최근 법원의 경매부동산, 특히 아파트등 공동주택의 낙찰가율(감정평가액에 대한 낙찰가액의 비율)은 상당히 높게 형성되고 있다.

제법 이름이 알려진 아파트의 낙찰가율은 보통 80%를 훨씬 상회하여 심지어 그 상승폭이 감정가를 치고 깨뜨려버리는, 낙찰가율 100%이상인 사례도 심심치 않게 나타나고 있다.

우리나라의 주거형태의 반 이상이 공동주택이고, 특히 대도시 주민의 아파트 선호열기는 새삼스러울 것이 없지만, 이제 엄연한 또 하나의 부동산시장으로 자리를 잡은 경매시장에서의 이러한 현상이 과연 시장논리에 순기능적으로 작용하고 있는 것일까 하는 문제는 한번 진지하게 논의되어야 할 과제라고 생각한다.(물론 이 낙찰가율이라는 것은 감정평가액을 기준한 것이어서 현재시점의 시장가격이 감정평가액을 상회하는 경우가 없지 않으므로 일률적으로 문제점으로 치부해 버리면 곤란한 경우도 없지 아니할 것이지만.)

시세보다 싸게 취득할수 있다는 오직 하나의 메리트만을 갖고 있는 경매시장에서의 이러한 높은 낙찰가가, 과연 그 수익성에 있어서 논리적이며 구체적인 검토아래 제대로 검증된 결과일까?

우려하는 바이지만, 수수료확보를 위한 경매브로커의 부추김이나 일종의 호승심의 발로인 충동적인 군중심리나 도박심리라는 감정적인 측면에 편승한 비이성적인 요소는 없다고 단언할수 있을까?

입찰법정에서 흔히 볼 수 있는 풍경이지만,  90%이상의 입찰가를 써 넣어 다수의 경쟁에서 이겼다고 환호작약하는 최고가 입찰자는 정말로 10%정도의 수익률을 확보하여서 그토록 좋아하는 것일까?

낙찰가가 높아질수록 배당 받는 채권자들로서의 만족은 비례적으로 높아지겠지만 정작 대금을 지불해야하는 낙찰자의 입장에서는 반비례하기 마련이다.

경매로 부동산을 취득하고 나서 예측치 못한 손해를 입어, 도시락을 싸들고 다니면서 경매를 말린다는 사람도 있다는데, 이런 부정적 인식의 풍조가 결코 우연이 아니다.

20%에 육박하는 재경매 사건 역시 수익은커녕 사후에 나타난 손실을 감당치 못하여 차라리 보증금을 포기하는 쪽을 택한 경우가 태반일 것이다.

경매부동산은 최고가 입찰자로 결정되어 대금납부후 소유권을 취득하여 원만히 입주하고, 그 후로 부동산의 최유효 활용을 이루기까지 여러 가지 불확실성을 내포한 하나의 불가지 대상이라고 할 수 있다.

합리적인 입찰가격산정이라는 당위성이 바로 여기에 있다.

경매시장에 출품된 부동산의 특성은 일반 매매 부동산과는 그 성격이 완연히 다른데 취득의 방법이나 법률적 성격은 물론 심지어 물건의 물리적 특성까지도 다를 수가 있는 것이다.

경매부동산의 취득에 따른 원가요소는 일반 회계원가와 그 성격이 상이하기 때문에 투자금액 산정방식이 달라야만 실제에 접근한 수익성의 계산이 가능하다.

이러한 계산이 정립된 연후에야 입찰표에 써 넣는 적정 액수가 결정되어야 한다는 것이다.

물론 그 부동산의 취득 목적에 따라 그 적정 액수의 차이는 있을수 있겠으나 꼭 그 부동산을 취득하고 싶더라도 넘지 말아야할 선인 손익분기가격이 있는 것이고, 이를 기준으로 수익성을 감안한 적정 입찰가를 써 넣어 낙찰에 성공해야만 비로서 경매부동산을 성공적으로  취득하였다고 할수 있을 것이다.

B.  槪  要

본 논지의 개요는 다음과 같다.( 모든 용어는 개념의 정의를 위하여 임의로 정한 것이다.)

경매부동산은 일반 시장출품 부동산에 비하여 그 취득원가상 할증요소가 있으며 이를 사전에 감안해야 한다는 전제아래 입찰가를 결정해야 한다.

1) 기준가격 설정 (현재시점의 시장가격)

2) 당해 부동산을 일반매매로 매수했다고 가정했을 때의 투자금액 산정(시장매수투자금액)... 이 가격이 바로 손익분기가격이 되는데, 이 금액을 상회한 취득원가가 소요된다면 굳이 경매부동산을 취득할 필요가 없는 것이다.

3) 손익분기가격을 적용하여 경매로 취득했을 때의 투자금액(모든 할증요소를 감안한)을 산정하고 이를 역산하여 손익분기입찰가격을 계산한다.

4) 요구수익률을 결정한다.

6) 손익분기입찰가격에서 요구수익률을 공제한 가격이 곧 적정입찰가격이 되는 것이다.

C.  基準價格

우선 이 문제를 고찰하기 전에 감정평가액이라는 덫에서 벗어나야 한다는 전제가 있어야 한다.

기준이 되는 것은 감정평가액이 아니라 현재시점의 시장가격이고 이 가격이 기준가격이다.

통상 강제집행을 통한 환가에 의한 채권만족이라는 근본취지를 갖고 있는 경매 부동산의 평가는 담보의 안전성 확보를 위한 담보감정에 비하여 다소 높게 평가되는 경향이 있어 감정평가액이 절대적인 현재가치의 가격이 될 수 없을 뿐 아니라 가격시점과 현재시점과의 시차에 의한 가격변이의 요소도 있다.

예를들어 해운대 신도시지역등 특정지역 아파트의 감정평가가 IMF시절의 저가감정으로 말미암아 작년 실제 거래가가 올라서 감정가를 훨씬 상회하였기 때문에 낙찰가율이 100%를 넘어서도 수익률이 보장되기도 하였으며  그 반대의 경우도 흔하게 있을수 있는 것이다.

감정평가방식은 통상 공동주택은 건물과 대지권을 일괄하여 비교방식인 매매사례비교법에 의한 비준가격으로 평가되며, 주택,근린등에 있어서는 토지는 공시지가를 기준한 비준가격, 건물은 원가방식인 복성가격으로 평가되고 있다.

공동주택은 표준화에 의한 가격형성이 객관화 되어서 비준가격의 신뢰성이 어느정도 보장되어 가격시점의 시차 차이만 파악하면 되겠지만, 주택이나 수익성부동산의 경우에는  개개 물건의 개별성이 강할뿐 아니라 특히 건물에 있어서는 그 가치를 객관적으로 평가하기가 매우 어렵기 때문에 복성식평가를 하고 있는 것인데 이것이 정말로 신뢰할수 있는 부동산의 현재가치인가하는 점은 의문의 여지가 있다.

복성가격이라는 방식은 재조달원가(새로 신축한다면 돈이 얼마나 들까)에다 감가수정(물리적,기능적,경제적요인을 점검하여 감가)을 하여 가격을 구하는 방식인데 이것이 실질적인 부동산의 가치와는 괴리가 있는 이론적인 측면이 강한 평가방식이다.

선진국에서는 이를 수익환원법의 방식으로 평가하고 있는데 우리나라도 차츰 수익성을 중시하는 쪽으로 개선하려는 움직임이 강하지만 현재로서는 복성가격의 평가를 주로 사용하고 있다.

말하자면 시장성(수익성)이나 실제 활용할수 있는 상세한 물리적인 현상은 고려되지 않고 있다고 할수 있다.

아파트등 공동주택은 시장에 노출된 가격을 그대로 기준가격으로 설정하는데 무리가 없을 것이다.

문제는 위에서 언급한 바와 같이 주택이나 수익성부동산인데 토지부분은 감정가를 그대로 적용하는데 큰 무리는 없다고 생각되지만 건물은 입지, 영업형태,구조등을 파악하여 지역분석과 개별분석을 통하여 가급적 진정한가치의 실체에 접근하여 기준가격으로 설정하여야 한다.

D. 競賣不動産의 割增率

1) 一般 割增率

일반할증율은 시장매수 취득원가나 경매 취득원가에 똑같이 포함되는 항목이지만 경매취득원가에 보다 더 할증되어야 하는 비율을 말하는데 이것은 불확실성에 근거를 둔 위험할증율에 비하여 확실성에 근거를 둔 것이므로 비교적 명확한 예측이 가능하며 정확하게 산출하여 적용할수 있다.

첫째로 등록세,취득세등 제세공과에 있어서의 할증 요소이다.

경락부동산에 부과되는 제세공과는 꼼짝없이 경락가액이 과세표준이 된다.

이에 비하여 일반 매매에 의한 취득에 부과되는 제세공과는 토지에 있어서는 공시지가, 건물은 과세시가표준액이 과세표준이 되며, 실거래가를 과세표준으로 하는 경우에도 편법이지만 당사자간 매매금액조정등에 의하여 과세표준자체가 경락부동산에 비하여 저렴하다.

즉 과세표준 자체의 차이만큼의 비율의 할증요소가 경매 취득원가에 포함되어야 한다는 것이다.

둘째로 중개수수료에 있어서의 차이가 있다.

경매부동산의 권리분석, 취득 알선의 업무는 부동산 중개법인만이 할수 있다고 명기된 사항으로서 현재 많은 법인이 부동산컨설팅이라는 이름등으로 업무를 영위하고 있는데 써비스의 품질이나 책임보장,업무한계등 다양한 양상을 띄고 있지만 대개 감정가의 1.0% - 1.5%정도의 수수료를 책정하고 있다.

반면 이번에 다소 인상된 부동산중개업법에서 규정한 중개수수료는 최고 한도액을 설정한 일정요율의 수수료를 규정하고 있는데 대략 0.7%의 수준이다.

이것 또한 계수적 계상이 가능한 항목이다.

2) 危險 割增率

불확실성에 대한 위험할증율의 적용이라는 명제가 본 논지의 핵심으로서 위험 할증율이라는 명제는 경매 부동산만이 갖고 있는 가장 중요한 특성이다.

앞에서도 거론한 바와 같이 경매부동산은 최고가 입찰자로 결정되어 대금납부후 소유권을 취득하여 원만히 입주하고, 그 후로 부동산의 최유효 활용을 이루기까지 여러 가지 불확실성을 내포한 하나의 불가지 대상이다.

그 불확실성에 대한 안전장치로서 위험할증율을 전혀 고려하지 않은 응찰가격으로 입찰에서 성공한다는 것은 우연이며 행운일 뿐이지 결코 바람직한 현상이 아닐 뿐 아니라 자칫 많은 손해를 입을수 있다.

경매로 낭패를 본다는 것은 경매 부동산의 불확실성을 사전에 검토하여 고려하지 않았기 때문이라고 할수 있을 것이다.

여기에는 명도문제, 법률적인 문제, 물건적인 문제로 나눌수 있는데 이 모든 문제를 사전에 속속들이 파악하여 내용을 검증하고 정확한 소요비용을 계상한다는 것은 사실상 불가능하다.

경매부동산을 취득함에 있어서 가장 지양되어야 할 자세는 검증되지 못한 모든 불확실한 사항에 접근함에 있어서, 그러 할 것이다라던가 그러하지 않을 것이다라는 개연성에 의존하여 추측만으로 접근하여서는 절대로 안된다는 것이다.

불확실한 것은 불확실한 것일 뿐이다.

불확실성은 그것이 확실성으로 전환되었을 때 유발될수 있는 추정 소요비용을 미리 계상하여 적절한 안전장치를 항상 마련해 놓아야 한다.

이것이 바로 위험할증율의 적용이다.

막연한 확률적용이 필요한 사항에 대하여는 일정한 비율로서, 어느 정도 발생확률이 예측될수 잇는 사항에 대하여는 금액으로 계상한다.

부동산의 종류별로 이 위험할증율을  표준화하는 작업이 어떤 통계적인 기본자료로서로서 필요하다고 생각되지만 경매부동산은 개개 사건마다 개별성이 강하므로 현장조사,공부나 법원물건조사서, 입찰당일의 법원기록 열람등 노출,공시된 사항을 기초로 이러한 위험할증율을 기본적으로 적용해야한다.

이것은 어찌보면 확률의 문제이기도 하고 기업회계에 있어서 대손충당금 개념과도 흡사할 것이다.

불확실성의 항목중 명확하게 검증되어 확실성으로 전환된 사항은 그 비율만큼 적용에서 제외시키고, 부분적으로 검증된 확실성은 그 비율만큼 위험할증율의 비율을 낮추어 적용한다.

그러나 모든 것이 확실히 검증되어 확실성으로 전환되었더라도 기본적으로 최소한의 위험할증율의 적용을 배제하여서는 안된다.

거듭 강조하건데 그 불확실성이 검증되어 확실성의 양상을 띄우기까지는 불확실성은 불확실성의 상태로 남겨두어 위험할증율의 적용을 잊어서는 안된다는 것이다.

첫째 명도비라는 것이 있다.

매매에 있어서 부동산명도는 매도자 매수자가 서로 덕담을 나누고 웃으면서 열쇠를 넘겨주지만 경매부동산의 명도에서 이러한 아름다운 분위기를 기대할 수는 없는 일이다.

역지사지로 입장을 바꾸어 생각해 보아도 점유자가 소유자건 임차인이건 쫓겨나는 마당에 웃으면서 비워줄리는 만무하다.

하다 못해 이사비라는 명목으로 다소의 액수라도 배려하지 않고서는 명도는 어렵다.

실로 명도문제야 말로 경매 부동산의 최대 특징이 아닐수 없으며, 경매부동산이 저렴한 이유는 바로 이 명도때문이라고 인구에 회자되기도 하는 것이다.

명도문제는 점유 세대에 따라서, 점유형태에 따라서, 점유권원에 따라서, 점유자의 사정과 형편에 따라서, 심지어는 점유자의 성품에 따라서 여러가지 다른 접근방법과 비용계상이 있어야 한다.

합의에 의하여 가볍게 해결되는 경우가 있는가 하면 소송에 까지 이르러 하염없는 시간적, 금전적손실을 입히기도 하는데, 사전에 제반 사정을 완벽하게 속속들이 파악하기란 사실 불가능하므로 현장조사나 공부상 노출된 사항을 기준하여 판단하여 가급적 충분하게 계상하는 것이 바람직하며 그 비용은 아파트에 비하여 주택이, 주택에 비하여 수익성부동산의 경우가 많이 들게 마련이다.

일반적으로 주택임대차보호법으로 보호받는 소액임차인들은 특별우선채권으로서 배당받으므로 명도가 쉬울 것이라고 판단하지만 때로 법원으로 부터 가장임차인으로 판단되거나, 채권자의 배당배제신청이 있으면 또 논란의 대상이 되므로 신중하게 판단해야하며 섯부른 단정은 금기이다.

그러므로 명도문제에 있어서는 여러 권리에 대한 분석과 배당에 대한 분석이 사전에 정확하게 선행되어야 한다.

법개정 움직임이 있어서 앞으로 임차인의 항고남발규제 장치등 명도문제가 좀 더 수월할 것으로 예상되지만 어쨌거나 명도비는 가급적 충분하게 계상하는 것이 바람직하다.

둘째 법률적인 문제에 대비한 위험할증율을 생각해야 한다.

국가권력에 의한 강제집행절차인 경매라는 것은 대금을 완납하고 소유권을 움켜쥐기까지는 언제나 법률적인 불측의 돌발요소를 내포하고 있다.

심지어 권리분석을 잘못하여 말소되지 않는 가등기에 의하여 애써 취득한 소유권을 잃을수도 있는 것이다.

채권자가 경매를 취하하여 사전에 애써 노력하였던 것들을 모두 무위로 돌려 놓을수도 있고, 경락기일 전까지 배당신청을 철회하거나 선순위 채권을 대위변제하여 졸지에 생각지도  못한 대항력이라는 괴물을 만날수도 있고, 이해관계인의 이의나 항고에 의하여 경매절차가 정지되어 판결때까지 하염없는 세월을 기다려야 할수도 있다.

물론 이와 같은 경우에 대처할수 있는 여러 가지 법률적 대응방법이 없는 것은 아니지만 그 정신적인 고통과 간접적인 비용, 또는 법원에 묶여버린 입찰보증금에 대한 기회비용의 상실은 어디에서 보상받아야 할 것인가?

문제는 경매에 있어서는 권리에 대한 하자에 있어서만 매도인의 담보책임을 물을수 있는데 그것이 민법의 조문처럼 그렇게 간단한 문제가 아니라는 점이다.

채무자에게 이를 묻는다는 것은 사실 불가능하며 채무자가 무자력자일 때에는 채권자에게 물을수 있으나 사전에 기본적인 권리분석 책임의 몫을 입찰자에게 지워 놓았기 때문에 그 권리하자를 인정받기란 실로 요원한 것이다.

그러므로 이와 같은 불확실성에 대한 위험확률을 감안한 프리미엄을 생각하지 않고 입찰에 응한다는 것은 일종의 도박이라고 할 수밖에 없다.

사전에 수집할수 있는 모든 정보를 기초로 정확한 권리분석에 의하여 이러한 불확실성에 대한 위험확률을 줄여야 하겠지만 이 할증율을 완전히 배제하여서는 안된다.

세째 물건하자에 대한 문제이다.

우리나라 민법에서는 매매에 있어서 권리의 하자나 물건의 하자에 대한 매도인의 담보책임을 명확하게 규정하고 있다.

이러한 하자에 대하여 매수인은 대금감액청구,손해배상청구,완전물급부청구 및 계약의 해제까지도 할수 있다는 것인데, 경매에 있어서는 아예 물건의 하자에 대한 매도인의 담보책임을 물을수 없도록 규정되어 있는 것이다.

소유권 취득 전에 건물이 완전 멸실되지 않는한 천장이나 바닥이 내려앉았건, 문짝이 떨어져 나갔건, 배관에서 오물이 주룩주룩 새건 모든 물건의 하자는 고스란히 낙찰자가 떠 안아야 한다.

일반 매매에 있어서는 매도자는 부동산을 팔기 위하여 관리를 철저히 함은 물론 없던 설비까지 시설하여 부동산의 가치를 높여 놓으려고 애를 쓰고, 반면 매수자는 꼼꼼하게 상태를 점검하여 결점을 찾아내어 가격을 깎으려 할 것이고 그 상태에 따라 얼마든지 흥정이 가능하여 가격의 가감이 있을 수 있으나 경매부동산에 있어서는 그러하지 않다는 것이다.

일반적으로 경매부동산은 관리상태가 소홀하기 쉬운 개연성이 없지 않을뿐 아니라 경우에 따라서는 관리라는 개념자체를 아예 방기하는 경우도 비일비재하다.

그런데 문제는 사전에 면밀한 상태점검이 곤란하다는 점이다.

아예 내부에 잠시 들어가 대충이나마 둘러보는 것 조차 매우 어려워 외곽의 상태나마  점검할수 있다면 그나마 다행인 경우도 있다.

보통 새로운 입주자는 "새 술은 새 부대에"라는 격언처럼 수리 보수하여 입주하는 심리를 갖고 있어서 이사할 부동산에 손을 대기 마련인데 매매에 의한 취득부동산에 비하여 경매 취득 부동산은 그 범위가 크다는 점을 간과하여서는 안된다.

이러한 위험할증율은 부동산의 규모에 따라 달라지겠지만 이러한 할증율의 적용을 잊어서는 안된다.

불확실성에 대한 위험할증율의 계상에 있어서 다음과 같은 원칙을 다시한번 강조하고자 한다.

첫째 사전에 불확실성에 대한 검증에 최선을 다하여 확실성으로 전환시켜 위험할증율을 낮추어야 한다. (검증결과 당초 상정한 위험할증율보다 높아지는 극단적인 경우도 있을수 있으나) 이해관계인이 입찰에 참여하면 항상 제3자는 실패하게 마련인데 이것이 바로 불확실성의 요소에 대한 확실한 정보에 의한 검증율이 높아서 제3자가 적용하는 위험할증율에 비하여 낮게 적용하기 때문에 높은 금액으로 배팅하는 자신감의 발로때문이라고 할수 있다.

둘째 그러하지 못할 때에는 불확실성은 불확실성의 상태로 남겨두어 위험할증율은 반드시 원칙대로 적용해야 한다.

E. 要求收益率

수익율을 생각지 않고 경매에 임하는 사람은 없을 것이다.

만약 수익이 없다면 일반 매매로 입맛에 맞는 부동산을 구입할 것이지 무엇 때문에 번거롭고 골치아픈 경매부동산을 취득하려 할 것인가?

요구하는 수익율은 실수요자인가, 투자목적인가 하는 데 따라 달라질 것이고, 유동성의 문제등 고려해야 할 사항이 많을 것이지만 구체적인 언급은 피하기로 하고 어쨌든 요구수익율의 적용을 잊지 말아야 한다는 점만을 강조하고자 한다.

F.  結   言

이상 기술한바와 같이 경매취득 부동산은 일반할증율과 위험할증율을 계수화하여 손익분기 가격에서 이것을 공제한 금액을 산정하고 여기에서 다시 요구수익율을 공제한 금액이 곧 적정 입찰가격이 된다는 것이다.

한편 어디까지나 경매는 경쟁입찰이므로 입찰가는 입찰당일 경쟁상태를 주의깊게 감지하여 요구수익율의 다소간 가감을 통하여 입찰가를 결정하는 성공전략 또한 필요한 요소중 하나일 것이다.

그러나 아무리 입찰가를 높이더라도 손익분기점의 한도를 초과하여서는 안되고 그 한도를 초과하여 입찰을 본다는 것은 이미 경매의 유일무이한 메리트인 수익성을 포기함은 물론 오히려 매매로 취득할 때보다 훨씬 과다한 비용이 들게된다는 사실을 외면한 무모한 모험에 지나지 않는다.

요구수익율은 곧 이러한 위험할증율을 감안한 금액에서 계산된 수익이어야하고 이렇게 해야만 요구수익이 바로 실현수익으로 연결될수 있으며 당초 계상한 위험할증율이 나중에 실제로 검증된바 당초보다 낮을때에는 그만큼 기대수익율은 요구수익율을 상회하게 되는 것이다.

부언하여 언급하고 싶은 것은 단독입찰로 최저입찰가보다 상당히 높은 금액의 입찰가, 또는 2등의 입찰자보다 훨씬 높은 금액의 입찰가로 최고가 낙찰자가 되었을 때,  물론 기분적으로는 안타깝고 분한 마음은 어쩔수 없다고 하더라도 곧 의연해 질수 있어야 하며 의연해 질수 있는 근거가 바로 이러한 수익성의 확보에 있는 것이다.

위험할증율에 있어서 본 논지에서는 개략적이고 추상적인 면이 많아 부실하다는 점을 인정하며 이에 대하여 물건별,사례별로 보다 상세한 자료수집과 보다 많은 연구가 있어야 할 것임을 언급하면서 본 소고를 마치고자 한다.

유첨 : 물건별 적정입찰가 산정사례 및 자동계산 PROGRAM(엑셀)

****************************************

19531  2000. 7. 29 (토)

BR토건에 보낼 '한국인'의 명도최고서를 기안하여 메일로 K사장 에게 띄우다.

19533  2000. 7. 31 (월)

일요일, 씻지도 않은채 개기는 하루.

저녁들어 비 쏟아지고.

월요일 새벽이다.

태풍의 바람이 분다.

저 바람.

내 마음을, 어둡고 더러운 마음을 쓸어가라.

기도.